El programa federal de crédito tributario para viviendas de bajos ingresos ha tenido éxito desde 1987 en proporcionar a los inquilinos de bajos ingresos apartamentos decentes con un alquiler asequible. Si está buscando un apartamento en una propiedad de crédito fiscal , hay ciertas cosas que debe saber antes de presentar su solicitud. Estas son respuestas a preguntas frecuentes sobre el programa federal de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos.
P: ¿Qué es el programa de crédito fiscal?
R: El programa de crédito fiscal, también conocido como el «programa federal de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos» o simplemente LIHTC, es un programa de vivienda popular y asequible que existe desde 1987. A diferencia de la mayoría programas de vivienda administrados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), el programa de crédito fiscal es administrado por el IRS en coordinación con las agencias estatales de financiación de vivienda en todo el país. Los propietarios que participan en el programa pueden reclamar créditos fiscales durante 10 años por sus propiedades de crédito fiscal a cambio de alquilar al menos algunos de sus apartamentos a inquilinos de bajos ingresos a un alquiler restringido.
P: ¿Puedo reclamar un crédito fiscal?
R: No. El programa de crédito fiscal recibe su nombre porque los propietarios de propiedades participantes reciben créditos fiscales valiosos a cambio de mantener sus edificios a precios asequibles. Como inquilino en una propiedad de crédito fiscal, el beneficio que recibe se presenta en forma de alquiler restringido, suponiendo que sea elegible según sus ingresos.
P: Como parte del ingreso familiar, ¿se cuentan las anualidades?
A: Si tiene una jubilación u otra anualidad, existe una buena posibilidad de que deba contarse de alguna manera como parte de los ingresos de su hogar. La forma en que el propietario debe determinar cómo tratar una anualidad que tiene (o que puede establecer después de firmar un contrato de arrendamiento para un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal) depende de si tiene derecho a retirar el saldo de la renta. anualidad y si ya está recibiendo pagos.
Si ya ha comenzado a recibir pagos, el arrendador deberá preguntarle a su corredor si tiene derecho a retirar el saldo de la anualidad. Si tiene este derecho, el propietario debe tratar su anualidad como un activo.
Además, una vez que haya comenzado a recibir pagos de anualidades, normalmente no puede convertirlo en una suma global de efectivo. Si esa es su situación, sus pagos regulares serán tratados como ingresos por su arrendador.
Espere que su arrendador necesite verificar si tiene derecho a retirar el saldo (incluso si se imponen multas), en qué se basa la anualidad que se espera que crezca en el próximo año, cualquier entrega o temprano tarifa de multa por retiro y la tasa impositiva y la multa impositiva que se aplicarían si retirara el saldo completo de su anualidad.
P: ¿Los fideicomisos se cuentan como parte del ingreso familiar?
R: Los fideicomisos a menudo se cuentan de alguna manera como parte de los ingresos del hogar. La forma en que el propietario debe determinar cómo tratar un fideicomiso que tiene (o que puede establecer después de firmar un contrato de arrendamiento para un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal) depende de si tiene acceso al capital en la cuenta o Los ingresos de la cuenta.
P: ¿Los activos se cuentan como ingresos?
P: ¿Los propietarios verifican los ingresos?
A: Sí. Si está considerando solicitar un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal, espere que el propietario o el administrador de la propiedad necesiten verificación de ingresos y activos. El programa de crédito fiscal requiere una confirmación explícita, dado cuánto está en juego.
P: ¿Cómo se calcula exactamente mi alquiler?
A: El alquiler se calcula en función del número de habitaciones en el apartamento y no del número real de personas que viven allí. Su arrendador debe calcular su renta asumiendo que viven 1.5 ocupantes en cada habitación (o un ocupante, en el caso de un estudio).
Entonces, el alquiler de un apartamento de dos habitaciones, por ejemplo, se basaría en tres ocupantes (1.5 x 2 habitaciones) en el apartamento.
La renta del crédito fiscal también incluye una asignación de servicios públicos.
P: ¿El número de personas en mi hogar afecta la elegibilidad?
A: Sí. El número de personas en su hogar afecta si usted puede calificar para una unidad de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal. Su hogar debe ganar menos de un cierto porcentaje de AMGI, que se basa en el tamaño del hogar. Por otro lado, el alquiler del crédito fiscal no se basa en el número real de personas en su apartamento.
P: ¿Tendré que firmar un contrato de arrendamiento especial?
A: No. El programa de crédito fiscal no requiere que los propietarios hagan que los inquilinos firmen un contrato de arrendamiento especial . Pero puede encontrar un anexo de arrendamiento con una o dos cláusulas específicas del programa de crédito fiscal. Por ejemplo, probablemente pueda esperar una cláusula que requiera que coopere con su arrendador para recertificar y verificar sus ingresos cada año, y puede haber un lenguaje que diga que si su arrendador se entera de que a sabiendas le dio información de ingresos falsa o incompleta cuando determina elegibilidad , esto podría ser motivo para rescindir su contrato de arrendamiento.
P: ¿Puedo alquilar mensualmente?
A: Cuando firma por primera vez el contrato de arrendamiento de un apartamento en una propiedad de crédito fiscal, debe ser por un plazo de al menos seis meses (aunque hay un par de excepciones). Después de eso, usted y su arrendador pueden acordar renovar su contrato de arrendamiento de un mes a otro.
P: ¿Habrá inquilinos a precio de mercado en el edificio?
A: Puede haber. Muchas propiedades de crédito fiscal incluyen algunos apartamentos de bajos ingresos y algunos apartamentos con tasa de mercado.
P: ¿Me destacaré como de bajos ingresos si hay inquilinos con tasa de mercado?
R: No deberías. Los propietarios están obligados a no segregar la tasa de mercado y apartamentos de bajos ingresos , y nadie en su propiedad de crédito fiscal debe saber la cantidad de alquiler que paga a menos que usted les indique.
P: ¿Se determinan mis ingresos en función de lo que hice el año pasado?
R: No. Se determina mirando hacia adelante y «anualizando» sus ingresos para el próximo año. Por ejemplo, si gana $ 3,000 al mes en un trabajo, este ingreso se contará como $ 36,000 (12 meses x $ 3,000), incluso si resulta que obtiene un aumento o incluso pierde su trabajo un mes después de mudarse a su apartamento.
P: ¿Cómo cuentan los propietarios los ingresos laborales irregulares?
A: El ingreso laboral debe incluirse como parte del ingreso familiar, ya sea que el ingreso sea constante o irregular.
Normalmente, los propietarios que participan en el programa de crédito fiscal deben usar las circunstancias actuales del inquilino para «anualizar» el ingreso, lo que significa incluir una cantidad que el inquilino espera ganar en los próximos 12 meses, incluso si resulta ese número Es mucho más alto o más bajo.
P: ¿Me descalificará un acuerdo de divorcio o activos conjuntos?
R: No. Un posible inquilino no está descalificado simplemente por tener un acuerdo de divorcio o activos conjuntos.
Si bien es posible que su situación de ingresos después del divorcio lo haga no elegible, tener un acuerdo de divorcio o activos conjuntos no son razones válidas para negarse a procesar la solicitud de un solicitante de crédito fiscal o considerar automáticamente que el solicitante no es elegible para los ingresos.
P: ¿El alquiler se basa en mis ingresos?
R: No. A diferencia de otros programas de vivienda, el alquiler del crédito fiscal se basa en el ingreso promedio de su condado u otras áreas locales. Este promedio se conoce como AMGI, que HUD actualiza cada año. Su ingreso real es importante cuando se trata de determinar si califica para un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal. Pero el alquiler real que paga no se basa en sus ingresos.
P: ¿No soy elegible para otros si obtengo demasiados ingresos por una propiedad de crédito fiscal?
A: No necesariamente. Aunque cada propiedad de crédito fiscal debe seguir las mismas reglas para determinar la elegibilidad de ingresos, puede ganar demasiado por una propiedad de crédito fiscal, pero aún así se le considera elegible para otras. Esto puede suceder si, por ejemplo, gana el 55 por ciento del límite de ingresos. Una propiedad que debe alquilar a inquilinos que ganen no más del 50 por ciento de los límites de ingresos lo rechazaría, pero las propiedades que usan la cifra del 60 por ciento lo encontrarían elegible. Además, los límites de ingresos varían según el condado, por lo que si obtiene ingresos demasiado altos para una propiedad, puede tener éxito en otra propiedad que use límites diferentes.
P: ¿Puedo ser desalojado si mis ingresos aumentan mucho después de que me mude?
R: No debería tener que preocuparse por ser desalojado por sobrepasar los ingresos. Si sus ingresos aumentan hasta el 140 por ciento de AMGI, no hay problema. Si sus ingresos aumentan por encima de ese nivel, puede requerir que el propietario tome medidas para asegurarse de que el edificio cumpla con los requisitos para todos sus créditos fiscales.
En el peor de los casos, su arrendador puede (con la debida notificación) cambiar su apartamento a una tasa de mercado, y usted perderá el beneficio de su renta restringida. Sin embargo, si su ingreso es tan alto, usted no es de bajos ingresos y debería poder pagar el alquiler a precio de mercado. Los propietarios de las propiedades de crédito fiscal solo pueden desalojar a los inquilinos por «buena causa» según lo definido por las leyes estatales o locales. Esto también significa que su arrendador no puede decidir no renovar su contrato de arrendamiento sin una buena causa.
P: Cada vez que cambia mi ingreso, ¿necesito volver a certificarme?
A: Afortunadamente, no. El programa de crédito fiscal no tiene «recertificaciones provisionales», lo que significa que si cambia de trabajo, obtiene un aumento o compra o vende un activo, no necesita calcular y verificar nuevamente sus ingresos. Debe esperar reunirse con la gerencia para recertificar sus ingresos solo una vez al año, generalmente alrededor del aniversario de la firma de su contrato de arrendamiento.
P: Como estudiante, ¿puedo vivir en una propiedad de crédito fiscal?
R: La regla general es que si todos en su hogar son estudiantes a tiempo completo, no pueden alquilar en una propiedad de crédito fiscal. Entonces, si eres un estudiante de tiempo completo con un compañero de cuarto que va a la escuela a tiempo parcial, entonces estás bien. Si todos en su hogar van a la escuela a tiempo completo, pregunte a la gerencia si cae en una excepción.
P: ¿Deben las propiedades de crédito fiscal cumplir con las leyes de discriminación?
A: Sí. Las propiedades de crédito fiscal están sujetas a las mismas leyes de vivienda justa que las propiedades convencionales. Además, gracias a un acuerdo entre HUD, el Departamento del Tesoro y el Departamento de Justicia (DOJ, por sus siglas en inglés), el IRS puede aprender fácilmente sobre la infracción de vivienda justa del propietario y usarlo como motivo para el incumplimiento del crédito fiscal. Esto significa que los propietarios de propiedades de crédito fiscal tienen aún más razones para no discriminarlo.
P: ¿Cómo pueden los inquilinos y prospectos obtener más información sobre los requisitos del programa?
R: Los inquilinos y prospectos a menudo tienen preguntas sobre los ingresos y las reglas para las propiedades de crédito fiscal. Además de las respuestas a las preguntas frecuentes que se responden aquí, puede obtener preguntas específicas del estado respondidas por la agencia estatal de financiamiento de viviendas que administra el programa de crédito fiscal donde vive.